<중개사가 전세사기를 도우면 어떡해?>

🦘: 님, 이번 주도 언론에서는 전세사기란 워딩으로 피해 보도가 끊이질 않고 있습니다. 지난 1일에는 전세사기 특별법이 시행되며 사전접수를 포함하여 첫날에만 무려 795건의 피해 인정이 신청되기도 했는데요. 오늘 레터에서는 ‘부동산 버블’과 ‘전세사기 예방’에 대해 알아보겠습니다. 

전세사기 특별법이 지난 5월 25일 본회의를 통과했습니다. 여야는 피해자 지원 대상 보증금 기준을 최대 5억 원으로 확대하고, 최우선변제금을 받지 못하는 피해자들에게 변제금만큼 무이자 대출을 최장 10년간 해주며, 우선매수권을 부여하는 내용 등에 합의했습니다. 특별법을 처리하기까지 정부 여당과 야당은 전세사기 피해에 대한 해결 방안을 두고 입장차를 보였는데요. 큰 논쟁거리였던 ‘선 구제, 후 구상’과 ‘주거비 지원’은 특별법에서 제외됐습니다. 피해자들은 “빚에 빚을 또 얹는 법”이라며 실질적인 피해 회복을 기대하기 어렵다는 입장인데요. 피해임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 무이자·저리의 또 다른 빚을 져야 하기 때문입니다. 여야는 특별법 처리 합의 직후부터 6개월마다 정부 보고를 받고, 사각지대가 있으면 수정·보완하겠다고 공언했습니다.

❗️ 잠깐, 근데 이게 다 무슨 뜻이야?

• 최우선변제금이란

대항력을 갖춘 소액임차인이 다른 권리자보다 우선하여 돌려받을 수 있는 보증금의 일부입니다. 이 제도는 전세 계약한 집이 경매에 넘어갔을 때 세입자에게 일정 금액만큼은 국가의 세금과 은행보다도 최우선으로 보장하는 것인데요. 지역에 따라 보증금 기준이 다릅니다. 특별법에 따르면, 해당 도시의 소액보증금 기준을 넘었을 경우 최우선변제금만큼 10년 동안 무이자 대출을 제공합니다.

• 우선매수권이란

경매에 넘어간 피해 주택을 세입자가 먼저 살 수 있는 권리입니다. 제삼자가 자신보다 더 높은 금액을 제시하더라도 세입자가 그 금액만큼을 지불하면 집주인이 될 수 있는 것인데요. 피해 주택은 전세가가 매매가에 육박하는 깡통주택인 경우가 많고, 이를 낙찰 받으려면 임대인 체납 세금을 피해자가 대신 갚아야 합니다. 또 선순위권자가 있으면 돈을 지불해야 합니다.

• 선 구제, 후 구상이란

정부가 보증금 채권을 직접 매입해서 피해자들에게 일부 보증금을 반환하고 경매로 비용을 회수하는 방안입니다. 정부가 전세보증금 반환 채권자 지위를 양도받기 때문에 피해자 대신 임대인에게 보증금 반환을 요구합니다. 이 방안은 특별법에 포함되지 않았는데요. 여당이 다른 범죄 피해자들과의 형평성과 재원 문제로 반대했기 때문입니다.

🚨 중개사가 전세사기를 도우면 어떡해요?

공인중개사(이하 중개사)는 임대인과 임차인 사이에서 안전한 계약이 이루어질 수 있도록 책임을 다해야 합니다. 하지만 전세사기 피해자 중에서는 중개사가 임대인 등과 사기를 공모하고 계약 체결을 부추겨 손해를 입은 사례가 있었는데요. 제한된 정보를 가진 임대인이 이 범죄를 피하기는 쉽지 않습니다. 지난 5월 25일, 국회는 중개사의 책임을 강화하는 ‘공인중개사법 개정안’을 특별법과 함께 가결했습니다. 앞으로는 공인중개사가 중개 매물의 거래상 중요 사항을 세입자에게 거짓말해 혼란을 초래하거나 전세 계약 과정에서 세입자에게 매물의 상태와 입지, 권리관계 등 주요 내용을 성실·정확하게 설명하지 않으면 신고 대상이 됩니다. 또 현재는 직무 위반으로 징역형 선고 시에만 자격이 취소되는데, 이를 금고형(집행유예 포함) 선고 시 취소하는 것으로 강화했습니다. 자격 취소 처분의 대상 범죄의 경우 형법상 사기, 사문서 위조·변조 및 횡령·배임 등도 포함했습니다.

✅ 전세사기 예방 체크리스트

전세 계약을 체결하기 전, 개인이 전세사기를 예방하기 위해서는 어떻게 해야 할까요?

이 앱에서는 전국의 아파트와 오피스텔, 빌라의 시세 정보를 제공해 임차인은 해당 건물의 적정보증금이 얼마인지 판단할 수 있는데요. 집주인의 보증사고 이력과 체납 세금 여부도 볼 수 있어 전세사기 위험성이 높은 임대인의 물건을 피할 수 있습니다.

올해 5월부터 집값의 90% 이하인 주택만 가입할 수 있으며, 전세보증금 기준은 수도권 7억 원 이하, 비수도권 5억 원 이하입니다. 또 위반건축물이라면 가입이 거절되는데, 이는 건축물대장에서 파악할 수 있습니다.

계약 체결 시 잔금일(전입일) 다음 날까지 임대인이 임차인의 동의 없이 근저당권 등 제한물권을 설정하지 않도록 하는 특약을 설정해야 합니다. 계약을 체결하고 전입신고 및 확정일자를 받으면 주택임대차보호법에 따라 다음날 0시부터 대항력이 발생하는데요. 이러한 점을 악용해 잔금일에 물건에 근저당권을 설정해 임차인의 보증금을 후순위채권으로 만드는 경우가 있기 때문입니다.

전세사기 특별법 적용 요건은 당초 정부·여당 안보다 완화됐으나 지원 대상에 여전히 사각지대가 존재하는데요. 또 재정지원이 아닌 대출지원으로 피해자는 사회적 재난인 전세사기 사건의 책임을 고스란히 감당해야 합니다. 여야는 꾸준한 관심으로 부족한 부분을 보완 입법하고, 필요시 2년의 한시적인 적용 기간을 연장해 피해자 구제에 힘쓰길 바랍니다. 🗣

by. 🍷헤나